Begrip · Hypotheken en zekerheden
Interest coverage ratio
Afkorting: ICR
Ook genoemd: icr, rentedekkingsgraad
De interest coverage ratio (ICR) geeft aan hoeveel keer het operationele resultaat van een vastgoedobject de verschuldigde rente kan dekken, zonder rekening te houden met aflossing. Deze ratio is vooral relevant bij aflossingsvrije financieringen.
2 minuten lezen · laatst inhoudelijk gecontroleerd op 2026-08-04 · HBNL redactie
De verhouding tussen inkomsten of operationeel resultaat en de verschuldigde rente.
In gewone taal
Hoe ruim de rente kan worden betaald uit het resultaat, zonder aflossing mee te tellen.
Hoe werkt dit bij vastgoedfinanciering?
De ICR wordt berekend als: ICR = operationeel resultaat (huurinkomsten na exploitatiekosten) / verschuldigde rente. Anders dan de DSCR wordt aflossing van de hoofdsom hierbij buiten beschouwing gelaten.
Bij vastgoedfinanciering met een bulletaflossing, waarbij de hoofdsom pas aan het einde van de looptijd ineens wordt terugbetaald, is de ICR een geschikte maatstaf om te beoordelen of de lopende rentelasten gedurende de looptijd kunnen worden gedragen uit de exploitatie.
Een ICR van 2,0 betekent dat het operationeel resultaat twee keer zo hoog is als de verschuldigde rente. Financiers hanteren doorgaans een minimumniveau ruim boven 1,0, om ruimte te houden voor tegenvallers.
Voorbeeld
Een verhuurd pand levert € 160.000 aan operationeel resultaat op. De jaarlijkse renteverplichting bedraagt € 80.000. De ICR is dan 160.000 / 80.000 = 2,0. Zou de rente door een hogere financiering stijgen naar € 133.000, dan daalt de ICR naar circa 1,2.
| Operationeel resultaat | Rente | ICR |
|---|---|---|
| € 160.000 | € 80.000 | 2,00 |
| € 160.000 | € 133.000 | 1,20 |
| € 160.000 | € 160.000 | 1,00 |
Waarom is dit relevant voor u als belegger?
Bij aflossingsvrije structuren, zoals een bullet-obligatie waarbij de hoofdsom pas aan het einde van de looptijd wordt terugbetaald, zegt de ICR meer over de lopende betaalbaarheid dan de DSCR, omdat er tussentijds geen aflossingsverplichting is.
Een lage ICR geeft aan dat er weinig ruimte is voordat de rentelasten niet meer uit de exploitatie kunnen worden voldaan, ook als de aflossing van de hoofdsom pas later verschuldigd is.
Waar moet u op letten?
- Een ratio net boven 1,0 laat weinig ruimte voor tegenvallers in huurinkomsten of exploitatiekosten.
- Ga na of het gehanteerde operationele resultaat is gebaseerd op werkelijke of geschatte huurinkomsten.
- De ICR zegt niets over de terugbetaling van de hoofdsom zelf; daarvoor is de LTV en de wijze van herfinanciering relevant.
Wat kan er misgaan?
Een lage ICR wijst op weinig marge om de rente te blijven betalen bij tegenvallende huurinkomsten of hogere exploitatiekosten.
Bij een stijgende rente op een variabele financiering kan de ICR snel dalen, terwijl de huurinkomsten niet in hetzelfde tempo meestijgen.
Lees verder
Informatieve disclaimer
Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.
Volgende stap
Wilt u zien hoe dit binnen HBNL is uitgewerkt? Vraag het memorandum aan en lees de voorwaarden, de juridische structuur, de zekerheden en de risico's voordat u een beleggingsbeslissing neemt.