Begrip · Hypotheken en zekerheden
Debt service coverage ratio
Afkorting: DSCR
Ook genoemd: dscr
De debt service coverage ratio (DSCR) geeft aan hoeveel keer de beschikbare kasstroom van een vastgoedobject de verschuldigde rente en aflossing in dezelfde periode kan dekken. Een DSCR van 1,0 betekent dat de kasstroom precies toereikend is; hoger geeft meer marge.
2 minuten lezen · laatst inhoudelijk gecontroleerd op 2026-08-04 · HBNL redactie
De verhouding tussen beschikbare kasstroom en de totale rente- en aflossingsverplichtingen in een periode.
In gewone taal
Hoeveel keer de vaste lasten van de lening, dus rente plus aflossing, kunnen worden betaald uit wat het pand oplevert.
Hoe werkt dit bij vastgoedfinanciering?
De DSCR wordt berekend als: DSCR = beschikbare kasstroom / (rente + aflossing) over dezelfde periode. De beschikbare kasstroom is doorgaans de huurinkomsten na aftrek van exploitatiekosten, maar vóór financieringslasten.
Een DSCR van precies 1,0 betekent dat de kasstroom exact voldoende is om rente en aflossing te betalen, zonder enige marge voor tegenvallers zoals leegstand of onderhoud. Financiers hanteren daarom vaak een minimale DSCR ruim boven 1,0.
Bij een bulletlening, waarbij tussentijds geen aflossing van de hoofdsom plaatsvindt, wordt de DSCR doorgaans alleen op de rentecomponent berekend, of wordt in plaats daarvan naar de interest coverage ratio gekeken.
Voorbeeld
Een verhuurd bedrijfspand genereert op jaarbasis € 130.000 aan kasstroom na exploitatiekosten. De jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting bedraagt € 100.000. De DSCR is dan 130.000 / 100.000 = 1,3: de kasstroom is 1,3 keer toereikend om de verplichtingen te dragen.
| Kasstroom | Rente + aflossing | DSCR |
|---|---|---|
| € 130.000 | € 100.000 | 1,30 |
| € 105.000 | € 100.000 | 1,05 |
| € 95.000 | € 100.000 | 0,95 |
Waarom is dit relevant voor u als belegger?
De DSCR meet of een financiering uit de lopende exploitatie kan worden gedragen, los van de vraag of het onderpand voldoende waarde heeft. Beide aspecten, kasstroom en zekerheid, zijn relevant en vullen elkaar aan bij de beoordeling van een financiering.
Een hoge LTV-dekking zegt niets over de vraag of de lopende huurinkomsten toereikend zijn om rente te betalen; de DSCR vult dat beeld aan.
Waar moet u op letten?
- Leegstand, hogere exploitatiekosten of een rentestijging bij een variabele rente drukken de ratio snel richting 1,0 of lager.
- Ga na of de gehanteerde kasstroom is gebaseerd op actuele huurcontracten of op een geschatte, nog te realiseren huur.
- Een DSCR net boven 1,0 laat weinig ruimte voor onvoorziene tegenvallers.
Wat kan er misgaan?
Een DSCR dicht bij of onder 1,0 betekent dat de kasstroom niet of nauwelijks toereikend is om de financieringslasten te dragen, wat het risico op betalingsproblemen vergroot.
Als een huurder vertrekt en herverhuur langer duurt dan verwacht, daalt de kasstroom en daarmee de DSCR, terwijl de rente- en aflossingsverplichting ongewijzigd blijft.
Lees verder
- Interest coverage ratioDe verhouding tussen inkomsten of operationeel resultaat en de verschuldigde rente.
- KasstroomEen feitelijke of verwachte geldstroom die binnenkomt of uitgaat gedurende een bepaalde periode.
- Debt yieldDe operationele netto-opbrengst van vastgoed gedeeld door het uitstaande leenbedrag.
Informatieve disclaimer
Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.
Volgende stap
Wilt u zien hoe dit binnen HBNL is uitgewerkt? Vraag het memorandum aan en lees de voorwaarden, de juridische structuur, de zekerheden en de risico's voordat u een beleggingsbeslissing neemt.