Recovery

Recovery is het antwoord op de vraag: als het misgaat, hoeveel krijg ik dan uiteindelijk terug?

Bij problemen met een geldnemer wordt eerst gekeken naar overleg, uitstel of herstructurering. Levert dat niets op, dan kan de financier overgaan tot uitwinning van het onderpand: het verkopen van het vastgoed om de vordering te verhalen.

De verkoopopbrengst wordt eerst gebruikt om de kosten van uitwinning te dekken, zoals juridische kosten, taxatiekosten en veilingkosten. Wat daarna overblijft, wordt uitgekeerd volgens de rangorde van de hypotheekhouders: eerst de hoger gerangschikte (eerste) hypotheekhouder, en pas daarna eventuele lager gerangschikte hypotheekhouders.

De uiteindelijke recovery hangt dus af van de verkoopopbrengst, de hoogte van de kosten, de rangorde van de financiering en de omvang van eventuele hoger gerangschikte vorderingen. Een hoog dekkingspercentage op papier vertaalt zich niet automatisch in een even hoge recovery in de praktijk.

Vereenvoudigd voorbeeld: een pand wordt getaxeerd op € 250.000 en dient als onderpand voor een hypothecaire financiering van € 200.000, wat overeenkomt met een dekking van 125%. Bij problemen wordt het pand gedwongen verkocht voor € 210.000, lager dan de eerdere taxatiewaarde, wat normaal is bij een executieverkoop.

Van deze € 210.000 gaat eerst circa € 15.000 af aan kosten voor juridische bijstand, taxatie en de verkoop zelf. Er resteert dan € 195.000 om te verdelen. Is er geen hoger gerangschikte financiering, dan gaat dit bedrag naar de hypotheekhouder ten behoeve van de obligatiehouders: een recovery van € 195.000 op een vordering van € 200.000, oftewel ongeveer 97,5%.

Was er wel een hoger gerangschikte financiering van bijvoorbeeld € 50.000, dan wordt die eerst volledig terugbetaald uit de € 195.000. Er resteert dan € 145.000 voor de vordering van € 200.000: een recovery van ongeveer 72,5%. Dit voorbeeld is sterk vereenvoudigd en dient uitsluitend ter illustratie van het rekenprincipe.

De recovery bepaalt, samen met de kans op wanbetaling, hoeveel u naar verwachting verliest bij problemen: een lage kans op wanbetaling met een lage recovery kan per saldo risicovoller zijn dan gedacht.

Kosten, vertraging en rangorde drukken de uiteindelijke recovery, waardoor deze structureel lager kan uitvallen dan het nominale dekkingspercentage suggereert.

Betekent 125% dekking dat ik bij problemen 125% van mijn inleg terugkrijg?

Nee. De 125% dekking is de verhouding tussen de financiering en de destijds gehanteerde vastgoedwaarde bij het verstrekken van de lening. De daadwerkelijke recovery bij uitwinning hangt af van de actuele verkoopopbrengst, de kosten en de rangorde, en kan hoger of lager uitvallen.

• UitwinningHet juridisch aanspreken of verkopen van zekerheden, zoals een hypotheekrecht, om een openstaande schuld zoveel mogelijk te verhalen.
• ExecutierisicoHet risico dat de uitwinning van hypothecaire zekerheden langer duurt, meer kost of minder opbrengt dan vooraf verwacht.
• HypotheekrangDe volgorde waarin hypotheekhouders zich in beginsel op de opbrengst van hetzelfde vastgoed kunnen verhalen.
• Wat gebeurt er als een geldnemer niet betaalt?Een gemiste betaling leidt niet automatisch tot directe verkoop van het vastgoed. Meestal volgen eerst beoordeling, overleg, hersteltermijnen en eventueel herstructurering voordat zekerheden worden uitgewonnen.

• Kadaster — Rangorde van inschrijvingen (BRK-catalogus) (geraadpleegd op 2026-08-04)
• Overheid.nl — Burgerlijk Wetboek Boek 3, titel 9 — Rechten van pand en hypotheek (geraadpleegd op 2026-08-04)

Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.