Executierisico

Het executierisico is het risico dat het te gelde maken van het onderpand tegenvalt, in tijd, in kosten of in opbrengst.

Op het moment dat een financiering wordt verstrekt, wordt de dekking beoordeeld op basis van een waardegrondslag met een waardepeildatum: bijvoorbeeld een marktwaarde die ten grondslag ligt aan de 125% dekking. Deze waarde is een momentopname en zegt niets over wat het pand jaren later, in een mogelijk andere marktsituatie en onder gedwongen verkoopomstandigheden, daadwerkelijk oplevert.

Een executieverkoop verloopt bovendien anders dan een reguliere verkoop: er is minder tijd om de juiste koper te vinden, kopers houden rekening met het gedwongen karakter van de verkoop, en er zijn extra kosten voor juridische begeleiding, taxatie en de veiling zelf.

Het executierisico verklaart waarom een dekkingspercentage op papier geen garantie is voor de uiteindelijke opbrengst: de combinatie van marktomstandigheden, het type vastgoed en de snelheid waarmee moet worden verkocht, bepaalt de daadwerkelijke uitkomst.

Een pand met een marktwaarde van € 250.000 dient als onderpand. Bij een gedwongen verkoop enkele jaren later, in een minder gunstige markt en onder tijdsdruk, wordt € 210.000 gerealiseerd: ruim onder de eerder vastgestelde waarde, ook al is er niets structureel mis met het pand zelf.

Executierisico is de reden dat een hoog dekkingspercentage geen absolute zekerheid biedt: het geeft een buffer, maar de omvang van die buffer in de praktijk hangt af van de omstandigheden op het moment van uitwinning.

Bij een gedwongen verkoop ligt de opbrengst doorgaans onder de marktwaarde, waardoor de daadwerkelijke dekking lager uitvalt dan het percentage bij aanvang van de financiering.

• UitwinningHet juridisch aanspreken of verkopen van zekerheden, zoals een hypotheekrecht, om een openstaande schuld zoveel mogelijk te verhalen.
• RecoveryHet deel van een uitstaande vordering dat na problemen, herstructurering of uitwinning van zekerheden uiteindelijk wordt terugontvangen.
• MarktwaardeHet geschatte bedrag waartegen vastgoed op de waardepeildatum in een zakelijke transactie tussen bereidwillige, onafhankelijke partijen zou kunnen worden overgedragen.
• Wat gebeurt er als een geldnemer niet betaalt?Een gemiste betaling leidt niet automatisch tot directe verkoop van het vastgoed. Meestal volgen eerst beoordeling, overleg, hersteltermijnen en eventueel herstructurering voordat zekerheden worden uitgewonnen.

• Overheid.nl — Burgerlijk Wetboek Boek 3, titel 9 — Rechten van pand en hypotheek (geraadpleegd op 2026-08-04)
• Kadaster — Rangorde van inschrijvingen (BRK-catalogus) (geraadpleegd op 2026-08-04)

Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.