Marktwaarde

Een onderbouwde schatting van wat een pand op een bepaald moment zou kunnen opbrengen tussen een redelijk handelende koper en verkoper, die beiden voldoende tijd hebben en niet onder druk staan.

Een taxateur bepaalt de marktwaarde door vergelijkbare transacties, huurniveaus en beleggingsrendementen in de markt te analyseren en toe te passen op het specifieke pand. Daarbij hanteert hij een waardepeildatum: het exacte moment waarop de waarde geldt. Marktwaarde is dus geen vast gegeven, maar een momentopname die met de marktomstandigheden meebeweegt.

Bij vastgoedfinanciering is de marktwaarde de gebruikelijke noemer om de mate van dekking uit te drukken, bijvoorbeeld in de loan-to-value: de verhouding tussen de financiering en de gehanteerde vastgoedwaarde. Bij een financiering van € 1,00 tegenover een gehanteerde waarde van € 1,25 komt dat rekenkundig overeen met een loan-to-value van 80%, ofwel een dekking die HBNL aanduidt als 125%.

Belangrijk is dat de marktwaarde wordt vastgesteld tegen een bepaalde waardegrondslag: gaat het om de waarde vrij van huur en gebruik, of om de waarde inclusief de bestaande verhuursituatie? Beide grondslagen kunnen tot een andere uitkomst leiden voor hetzelfde pand, en alleen de grondslag die aansluit bij de feitelijke situatie is bruikbaar voor de beoordeling van een financiering.

Een kantoorpand heeft op de waardepeildatum een marktwaarde van € 2.000.000, vastgesteld op basis van vergelijkbare verhuurde kantoren in de omgeving. Bij een gedwongen verkoop onder tijdsdruk, bijvoorbeeld na uitwinning van een hypotheek, kan de daadwerkelijke opbrengst lager uitvallen dan deze marktwaarde, onder meer door een kortere verkooptermijn, uitwinningskosten en een beperktere kring van gegadigden.

De marktwaarde is de noemer onder ratio's als loan-to-value en bepaalt daarmee hoe sterk een dekkingspercentage op papier oogt. Een hogere gehanteerde marktwaarde geeft rekenkundig een lagere loan-to-value, ook als er in werkelijkheid niets aan het pand is veranderd.

Marktwaarde is een schatting op één moment, geen garantie voor een toekomstige verkoopopbrengst, en al helemaal niet voor de opbrengst bij gedwongen verkoop.

Is een hoge marktwaarde hetzelfde als een lage risico?

Nee. De marktwaarde is één schakel in de beoordeling. Ook de waardepeildatum, de waardegrondslag, de rang van de financiering en eventuele hoger gerangschikte leningen bepalen samen hoe sterk een dekking daadwerkelijk is.

Waarom noemt HBNL 125% dekking als het over marktwaarde gaat?

Een financiering van € 1,00 tegenover een gehanteerde vastgoedwaarde van € 1,25 komt rekenkundig overeen met een loan-to-value van 80%. HBNL duidt deze verhouding aan als 125% hypothecaire dekking, waarbij de waardegrondslag en waardepeildatum van die € 1,25 bepalend blijven voor de betekenis ervan.

• WaardepeildatumDe datum waarop de in een taxatierapport genoemde waarde betrekking heeft.
• TaxatiewaardeDe waarde die een taxateur op basis van de opdracht, waardepeildatum, uitgangspunten en toegepaste waarderingsmethode in een taxatierapport vaststelt.
• Marktwaarde in verhuurde staatEen waardering waarbij rekening wordt gehouden met de bestaande verhuursituatie en de daarbij behorende rechten, verplichtingen en kasstromen.
• Loan-to-valueDe verhouding tussen de lening en de gebruikte waarde van het vastgoed.
• De rol van taxatie bij vastgoedfinancieringEen taxatie geeft een professionele waardeschatting op een bepaalde waardepeildatum en onder beschreven uitgangspunten. Het is geen garantie voor de prijs die bij een toekomstige verkoop wordt gerealiseerd.
• Loan-to-value helder uitgelegdDe loan-to-value vergelijkt de hoogte van een lening met de waarde van het onderliggende vastgoed. De ratio is nuttig, maar alleen zo betrouwbaar als de gebruikte waarde en de overige aannames.

• Nederlands Register Vastgoed Taxateurs — Reglement Definities (geraadpleegd op 2026-08-04)
• Nederlands Register Vastgoed Taxateurs — Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed (geraadpleegd op 2026-08-04)

Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.