Herfinancieringsrisico

Aan het einde van de looptijd moet er geld komen om de hoofdsom af te lossen, via een nieuwe lening of een verkoop. Herfinancieringsrisico is het risico dat dit niet lukt, of alleen tegen slechtere voorwaarden.

Bij een bulletlening, zoals de HBNL-obligatie met een looptijd van vijf jaar, wordt tussentijds alleen rente betaald en vindt de aflossing van de volledige hoofdsom in één keer plaats aan het einde van de looptijd. Dit vereist dat de geldnemer op dat moment over voldoende middelen beschikt, bijvoorbeeld via een nieuwe lening, verkoop van het vastgoed of eigen middelen.

Herfinancieringsrisico ontstaat wanneer de marktomstandigheden op dat moment ongunstig zijn: bijvoorbeeld doordat de rente is gestegen, banken en andere financiers terughoudender zijn geworden, of de waarde van het vastgoed is gedaald ten opzichte van de uitstaande schuld.

Speelt herfinancieringsrisico, dan kan dit leiden tot vertraging van de aflossing, aanpassing van de looptijd, of in het uiterste geval tot wanbetaling en het opstarten van een uitwinningsprocedure als er geen oplossing wordt gevonden.

Een geldnemer heeft een financiering van vijf jaar en is voornemens deze aan het einde van de looptijd te herfinancieren bij een andere partij. In de tussentijd is de marktrente gestegen en is de waarde van het onderliggende vastgoed licht gedaald. Hierdoor krijgt de geldnemer minder gunstige voorwaarden aangeboden dan verwacht, of lukt volledige herfinanciering niet op tijd, wat de aflossing aan obligatiehouders kan vertragen.

Bij een bulletstructuur, waarbij u pas aan het einde van de looptijd uw hoofdsom terugontvangt, is herfinancieringsrisico het moment waarop het risico het meest geconcentreerd is: de tussentijdse rentebetalingen zeggen weinig over de kans dat de hoofdsom op tijd wordt terugbetaald.

Uitstel van aflossing raakt direct het moment waarop u uw hoofdsom terugziet, en kan bij aanhoudende problemen doorlopen in een uitwinningsscenario.

Waarom is herfinancieringsrisico specifiek relevant bij deze obligaties?

Omdat de hoofdsom niet tussentijds wordt afgelost, maar in één keer aan het einde van de looptijd van vijf jaar. Dat concentreert het aflossingsrisico op één moment, in plaats van dat het risico geleidelijk afneemt zoals bij een lening die tussentijds al wordt afgelost.

• BulletleningEen lening waarbij de hoofdsom grotendeels of volledig aan het einde van de looptijd wordt afgelost.
• HerfinancieringHet vervangen of verlengen van een bestaande financiering met een nieuwe financiering.
• RenterisicoHet risico dat veranderingen in de marktrente invloed hebben op financieringslasten, vastgoedwaarde, herfinanciering of de relatieve aantrekkelijkheid van een belegging.
• De belangrijkste risico's van hypotheekbeleggenVastgoed en hypotheekrecht kunnen een tastbare basis vormen, maar nemen het beleggingsrisico niet weg. De terugbetaling blijft afhankelijk van de geldnemer, de waarde en verkoopbaarheid van het vastgoed en de juridische structuur.

• Europese Centrale Bank — Real estate markets in an environment of high financing costs (geraadpleegd op 2026-08-04)
• De Nederlandsche Bank — Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2024 (geraadpleegd op 2026-08-04)

Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.