Begrip · Hypotheken en zekerheden
Loan-to-cost
Afkorting: LTC
Ook genoemd: ltc
De loan-to-cost (LTC) geeft aan welk deel van de totale projectkosten, zoals aankoop, bouw en bijkomende kosten, met een financiering wordt gedekt. Het verschilt van de loan-to-value, die de lening afzet tegen de (toekomstige) waarde van het vastgoed.
2 minuten lezen · laatst inhoudelijk gecontroleerd op 2026-08-04 · HBNL redactie
De verhouding tussen de financiering en de totale kosten van aankoop, bouw of ontwikkeling.
In gewone taal
Welk deel van de totale kosten van een project met geleend geld wordt betaald.
Hoe werkt dit bij vastgoedfinanciering?
De LTC wordt berekend door het financieringsbedrag te delen door de totale kosten van het project: grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten en soms een post onvoorzien. LTC = financiering / totale kosten × 100%.
Bij ontwikkelprojecten is de LTC vaak informatiever dan de LTV, omdat de uiteindelijke waarde van het opgeleverde object nog niet vaststaat. De LTC laat zien hoeveel eigen middelen de geldnemer zelf in het project steekt, wat een indicatie geeft van zijn belang bij een goede afloop.
Naarmate de LTC hoger is, financiert de geldnemer een groter deel van het project met vreemd vermogen en draagt hij zelf minder risico, wat voor de financier een minder gunstige uitgangspositie betekent bij tegenvallers.
Voorbeeld
Een ontwikkelaar begroot de totale kosten van een renovatieproject op € 2.000.000 en financiert hiervan € 1.400.000 met een lening. De LTC bedraagt dan 70%; de resterende € 600.000 brengt de ontwikkelaar zelf in.
Waarom is dit relevant voor u als belegger?
Laat zien hoeveel eigen geld de geldnemer zelf inbrengt in een project. Hoe hoger de eigen inbreng, hoe groter het financiële belang van de geldnemer bij een succesvolle afronding.
Waar moet u op letten?
- Kostenoverschrijdingen tijdens de bouw kunnen de verhouding snel verslechteren, ook als de financiering ongewijzigd blijft.
- Ga na of de begrote kosten realistisch zijn en of er een post onvoorzien is meegenomen.
- Een lage LTC zegt niets over de uiteindelijke marktwaarde na oplevering.
Wat kan er misgaan?
Bij tegenvallende kosten of vertraging kan een op papier gezonde LTC in de praktijk minder comfort bieden dan verwacht.
Lees verder
- Loan-to-valueDe verhouding tussen de lening en de gebruikte waarde van het vastgoed.
- BouwfinancieringFinanciering die in fasen beschikbaar kan komen naarmate bouw- of ontwikkelwerkzaamheden vorderen.
- ProjectrisicoHet risico dat ontwikkeling, verbouwing, verhuur, verkoop of exploitatie van het onderliggende vastgoed anders verloopt dan bij aanvang van de financiering gepland.
Informatieve disclaimer
Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.
Volgende stap
Wilt u zien hoe dit binnen HBNL is uitgewerkt? Vraag het memorandum aan en lees de voorwaarden, de juridische structuur, de zekerheden en de risico's voordat u een beleggingsbeslissing neemt.