Begrip · Hypotheken en zekerheden
Loan-to-value
Afkorting: LTV
Ook genoemd: ltv, financieringsratio
De loan-to-value (LTV) drukt de omvang van een financiering uit als percentage van de gehanteerde vastgoedwaarde. Een LTV van 80% betekent dat tegenover elke euro lening € 1,25 aan gehanteerde waarde staat, wat rekenkundig gelijk is aan de 125% hypothecaire dekking die HBNL hanteert.
2 minuten lezen · laatst inhoudelijk gecontroleerd op 2026-08-04 · HBNL redactie
De verhouding tussen de lening en de gebruikte waarde van het vastgoed.
In gewone taal
Hoeveel er is geleend ten opzichte van wat het pand waard is, uitgedrukt in een percentage. Hoe lager het percentage, hoe meer waarde er in theorie 'boven' de lening zit.
Hoe werkt dit bij vastgoedfinanciering?
De LTV wordt berekend door het financieringsbedrag te delen door de gehanteerde waarde van het vastgoed: LTV = lening / waarde × 100%. Bij een lening van € 800.000 op een waarde van € 1.000.000 is de LTV 80%.
125% hypothecaire dekking is dezelfde verhouding, maar dan andersom uitgedrukt: tegenover € 1,00 aan financiering staat € 1,25 aan gehanteerde vastgoedwaarde. Rekenkundig is € 1,00 gedeeld door € 1,25 gelijk aan 80%, dus 125% dekking komt overeen met een LTV van 80%.
De uitkomst van de LTV is sterk afhankelijk van de gebruikte waardegrondslag, bijvoorbeeld marktwaarde of marktwaarde in verhuurde staat, en van de waardepeildatum. Een taxatie is een momentopname; de waarde kan sindsdien zijn gewijzigd.
De rang van het hypotheekrecht is eveneens bepalend: een LTV van 80% op een eerste hypotheekrecht geeft een andere risicopositie dan diezelfde LTV op een tweede hypotheekrecht, omdat bij uitwinning eerst hoger gerangschikte financiers worden voldaan.
Voorbeeld
Een lening van € 700.000 op een object met een marktwaarde in verhuurde staat van € 1.000.000 geeft een LTV van 70%. Zou dezelfde vastgoedwaarde worden uitgedrukt als dekkingspercentage, dan komt dit overeen met ongeveer 143% dekking (€ 1.000.000 / € 700.000).
| LTV | Dekking (waarde / lening) |
|---|---|
| 80% | 125% |
| 70% | circa 143% |
| 90% | circa 111% |
Waarom is dit relevant voor u als belegger?
Hoe lager de LTV, hoe meer waarde er in theorie boven de lening zit als buffer bij een waardedaling of bij kosten van een gedwongen verkoop. Dit vermindert een risico, maar sluit het niet uit.
Bij HBNL-obligaties wordt gewerkt met 125% hypothecaire dekking, wat rekenkundig neerkomt op een LTV van 80%. Voor u is het van belang te weten welke waardegrondslag en waardepeildatum aan die 80% ten grondslag liggen, en of het gaat om een eerste hypotheekrecht.
Waar moet u op letten?
- De ratio is alleen zo betrouwbaar als de gebruikte waarde, de peildatum en de rang van het hypotheekrecht.
- Een taxatie op de waardepeildatum is geen garantie voor de marktwaarde of executieopbrengst op een later moment.
- Ga na of de LTV is berekend op de totale financiering, inclusief eventuele hoger gerangschikte leningen, of alleen op het eigen deel.
Wat kan er misgaan?
De LTV zegt iets over de theoretische buffer bij financiering, maar een hypotheekinschrijving en een gehanteerde waarde zijn niet gelijk aan de actuele marktwaarde of de verwachte executieopbrengst.
Als de vastgoedwaarde na de taxatie daalt, bijvoorbeeld door marktomstandigheden, stijgt de feitelijke LTV zonder dat de lening is gewijzigd, waardoor de buffer voor de financier kleiner wordt dan bij aanvang leek.
Veelgestelde vragen
- Is 125% dekking hetzelfde als 125% LTV?
- Nee, het is de omgekeerde verhouding. 125% dekking betekent dat de gehanteerde vastgoedwaarde 125% van het financieringsbedrag bedraagt, wat rekenkundig overeenkomt met een LTV van 80%, niet met een LTV van 125%.
Lees verder
- MarktwaardeHet geschatte bedrag waartegen vastgoed op de waardepeildatum in een zakelijke transactie tussen bereidwillige, onafhankelijke partijen zou kunnen worden overgedragen.
- Loan-to-costDe verhouding tussen de financiering en de totale kosten van aankoop, bouw of ontwikkeling.
- OverwaardeHet positieve verschil tussen de waarde van vastgoed en de schulden die daarop rusten; de realiseerbare overwaarde kan bij verkoop lager uitvallen.
- Loan-to-value helder uitgelegdDe loan-to-value vergelijkt de hoogte van een lening met de waarde van het onderliggende vastgoed. De ratio is nuttig, maar alleen zo betrouwbaar als de gebruikte waarde en de overige aannames.
Informatieve disclaimer
Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.
Volgende stap
Wilt u zien hoe dit binnen HBNL is uitgewerkt? Vraag het memorandum aan en lees de voorwaarden, de juridische structuur, de zekerheden en de risico's voordat u een beleggingsbeslissing neemt.