Discounted cashflowmethode

Alle verwachte huur- en verkoopopbrengsten van de komende jaren worden naar vandaag teruggerekend, omdat geld dat u pas over een aantal jaren ontvangt, nu minder waard is dan geld dat u vandaag al heeft.

Bij de DCF-methode maakt een taxateur eerst een prognose van de kasstromen die het vastgoed de komende jaren naar verwachting zal opleveren: huurinkomsten, exploitatiekosten en een geschatte verkoopopbrengst aan het einde van de beschouwde periode. Elke toekomstige kasstroom wordt vervolgens contant gemaakt, dat wil zeggen teruggerekend naar een waarde op dit moment, met behulp van een disconteringsvoet die het tijdsverloop en het risico van die kasstroom weerspiegelt.

De som van al deze contant gemaakte kasstromen vormt de geschatte waarde van het vastgoed volgens deze methode. Omdat de uitkomst volledig steunt op de gemaakte aannames over toekomstige huur, leegstand, kosten, groei en de gehanteerde disconteringsvoet, is de DCF-methode zo sterk als de kwaliteit van die aannames.

Een taxateur raamt voor een kantoorpand de komende tien jaar een jaarlijkse netto huur van gemiddeld € 90.000 en een verkoopopbrengst van € 1.800.000 na tien jaar. Door deze bedragen contant te maken tegen een disconteringsvoet van bijvoorbeeld 7%, komt hij tot een waarde op dit moment die lager ligt dan de som van de nominale bedragen, omdat toekomstig geld minder zwaar meetelt dan geld van vandaag.

De DCF-methode maakt inzichtelijk welke aannames onder een gepresenteerde waarde liggen: verwachte huurgroei, leegstand, exploitatiekosten en de gehanteerde disconteringsvoet. Voor u is het zinvol om te weten dat deze methode is gebruikt, en welke aannames erin zijn verwerkt, voordat u een uitkomst als een gegeven bedrag beschouwt.

Kleine wijzigingen in de aannames, zoals de disconteringsvoet of de verwachte huurgroei, kunnen de uitkomst van een DCF-waardering sterk veranderen.

• KasstroomEen feitelijke of verwachte geldstroom die binnenkomt of uitgaat gedurende een bepaalde periode.
• MarktwaardeHet geschatte bedrag waartegen vastgoed op de waardepeildatum in een zakelijke transactie tussen bereidwillige, onafhankelijke partijen zou kunnen worden overgedragen.
• Internal rate of returnDe disconteringsvoet waarbij de contante waarde van verwachte in- en uitgaande kasstromen gelijk is aan nul.

• Nederlands Register Vastgoed Taxateurs — Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed (geraadpleegd op 2026-08-04)

Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.