Begrip · Rente, rendement en aflossing
Internal rate of return
Afkorting: IRR
Ook genoemd: irr, interne rentabiliteit
De IRR is één jaarpercentage dat alle in- en uitgaande betalingen van een belegging, inclusief hun tijdstip, samenvat. Bij een bulletobligatie met vaste coupon en volledige aflossing komt de IRR doorgaans dicht bij de couponrente uit.
2 minuten lezen · laatst inhoudelijk gecontroleerd op 2026-08-04 · HBNL redactie
De disconteringsvoet waarbij de contante waarde van verwachte in- en uitgaande kasstromen gelijk is aan nul.
In gewone taal
Eén percentage dat alle in- en uitgaande bedragen en hun tijdstippen samenvat in een vergelijkbaar jaarrendement.
Hoe werkt dit bij vastgoedfinanciering?
De IRR wordt berekend door te zoeken naar het rentepercentage waartegen de contante waarde van alle toekomstige kasstromen, verdisconteerd naar vandaag, precies gelijk is aan de contante waarde van de inleg. Dit klinkt technisch, maar de kern is eenvoudig: de IRR is het jaarrendement dat alle betalingen op hun eigen moment recht doet.
Bij een lening met tussentijdse aflossing, zoals lineair of annuïtair, houdt de IRR rekening met het feit dat een deel van het geld eerder terugkomt dan bij een bulletlening. Bij gelijke rentepercentages kan de IRR daardoor verschillen tussen aflossingsvormen, omdat het tijdstip van ontvangst meetelt.
Bij een bulletobligatie met vaste rente en aflossing pas aan het einde van de looptijd, zoals de HBNL-obligatie met 7% rente, kwartaaluitkering en vijfjarige looptijd, ligt de IRR bij volledige en tijdige nakoming dicht bij de couponrente van 7% per jaar.
Waarom is dit relevant voor u als belegger?
Handig om beleggingen met verschillende looptijden, aflossingsschema's en betaalmomenten op eenzelfde noemer te vergelijken.
De IRR is met name nuttig wanneer u meerdere financieringsvormen of obligaties met verschillende structuren naast elkaar wilt beoordelen, omdat de rekenmethode het tijdstip van elke betaling meeweegt.
Waar moet u op letten?
- De uitkomst staat of valt met de aannames over toekomstige kasstromen; bij gemiste betalingen wijkt de werkelijke IRR af.
- Een IRR-berekening is geen voorspelling, maar een rekenkundige samenvatting van veronderstelde bedragen en tijdstippen.
- Vergelijk IRR-cijfers alleen als de onderliggende aannames vergelijkbaar en transparant zijn gemaakt.
Wat kan er misgaan?
De uitkomst staat of valt met de aannames over kasstromen en tijdstippen die aan de berekening ten grondslag liggen.
Als een of meer rentebetalingen worden gemist of de aflossing van de hoofdsom vertraagt, valt de werkelijk gerealiseerde IRR lager uit dan de vooraf berekende IRR op basis van de contractuele voorwaarden.
Veelgestelde vragen
- Is de IRR bij een bulletobligatie gelijk aan de couponrente?
- Bij volledige en tijdige nakoming van alle betalingen en aankoop tegen nominale waarde liggen beide dicht bij elkaar. Verschillen in aankoopprijs, kosten of betaalmomenten kunnen tot afwijkingen leiden.
Lees verder
- Effectief rendementEen rendementsmaatstaf die naast de coupon ook rekening kan houden met uitgifteprijs, aflossingswaarde, looptijd en betaalmomenten.
- KasstroomEen feitelijke of verwachte geldstroom die binnenkomt of uitgaat gedurende een bepaalde periode.
- Samengesteld rendementRendement waarbij eerdere opbrengsten opnieuw worden geïnvesteerd en daardoor zelf rendement kunnen opleveren.
- Enkelvoudig rendementRendement waarbij opbrengsten niet opnieuw worden toegevoegd aan het bedrag waarover toekomstig rendement wordt berekend.
Informatieve disclaimer
Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.
Volgende stap
Wilt u zien hoe dit binnen HBNL is uitgewerkt? Vraag het memorandum aan en lees de voorwaarden, de juridische structuur, de zekerheden en de risico's voordat u een beleggingsbeslissing neemt.