Loan-to-value helder uitgelegd

Loan-to-value = lening gedeeld door waarde, vermenigvuldigd met 100%. Een lening van € 800.000 op een pand met een waarde van € 1.000.000 komt daarmee uit op een LTV van 80%.

Hoe eenvoudig deze formule ook oogt, de uitkomst hangt volledig af van de twee onderliggende grootheden: welk leningbedrag wordt meegeteld, en welke waarde wordt gebruikt als noemer.

De marktwaarde is de geschatte prijs die bij een reguliere verkoop tussen bereidwillige partijen tot stand zou komen, uitgaande van vrije oplevering. De marktwaarde in verhuurde staat houdt daarentegen rekening met bestaande huurcontracten: die kunnen de waarde zowel verhogen (een stabiele huurstroom tegen een goede huurder) als verlagen (huurprijzen onder de markt, of huurbescherming die verkoop aan een eindgebruiker bemoeilijkt).

Een LTV die is berekend op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, kan dus een ander percentage opleveren dan dezelfde lening gedeeld door de marktwaarde bij vrije oplevering. Bij het beoordelen van een LTV is het daarom relevant om te weten welke waardegrondslag is gebruikt.

Een LTV kan betrekking hebben op één specifieke financiering, bijvoorbeeld alleen het tweede hypotheekrecht, of op de totale schuldenlast op het pand, inclusief een eventuele eerste hypotheek. Deze laatste noemt men de gecombineerde LTV. Beide getallen zijn relevant, maar vertellen een ander verhaal: de LTV van één laag zegt iets over die specifieke laag, de gecombineerde LTV zegt iets over de totale belasting van het onderpand.

Een LTV is nooit statisch juist, ook al staat er een vast percentage in documentatie. De gebruikte waarde geldt op een specifieke waardepeildatum. Naarmate meer tijd verstrijkt sinds die datum, wordt de betrouwbaarheid van de LTV kleiner, simpelweg omdat de marktwaarde inmiddels kan zijn veranderd.

Omdat de waarde in de noemer van de formule staat, werkt elke waardedaling direct door in de LTV, ook als de lening zelf niet verandert. Een lening van € 700.000 op een waarde van € 1.000.000 geeft een LTV van 70%. Daalt de waarde met 15% naar € 850.000, dan stijgt de LTV, bij een gelijkblijvende lening, naar ongeveer 82%.

Bij een startpunt van 80% LTV werkt eenzelfde waardedaling nog sterker door: een lening van € 800.000 op een waarde van € 1.000.000 loopt bij een waardedaling van 15% naar een waarde van € 850.000 op tot een LTV van ongeveer 94%. Dit vereenvoudigde voorbeeld laat zien dat een hogere startLTV minder marge biedt om een waardedaling op te vangen.

HBNL beschrijft de hypothecaire dekking van haar obligaties niet als een LTV-percentage, maar als 125% dekking. Dat betekent dat tegenover elke euro financiering een gehanteerde vastgoedwaarde staat van € 1,25. Rekenkundig komt dat overeen met een LTV van 80%: € 1,00 gedeeld door € 1,25 is 80%.

Het is dus dezelfde verhouding, maar anders geformuleerd: 125% dekking beschrijft de waarde als veelvoud van de lening, LTV beschrijft de lening als percentage van de waarde. Belangrijk om te onthouden: de dekking zegt iets over de gehanteerde waardegrondslag en de waardepeildatum op het moment van vaststelling, niet over de actuele marktwaarde of de verwachte opbrengst bij een eventuele executie.

Een LTV of dekkingspercentage zegt op zichzelf niets over de rang van de financiering. Een tweede hypotheekrecht met een op het eerste gezicht lage LTV, berekend over de totale vastgoedwaarde, kan alsnog een relatief kwetsbare positie hebben, omdat de eerste hypotheekhouder als eerste wordt voldaan uit de opbrengst.

Daarnaast gaan van elke verkoopopbrengst kosten van uitwinning af, zoals notariskosten en kosten van verkoopbegeleiding. Deze kosten verlagen het bedrag dat daadwerkelijk beschikbaar is voor de schuldeisers, ongeacht wat de LTV op papier suggereert.

Bij het lezen van een LTV of dekkingspercentage in uitgiftedocumentatie is het zinvol de volgende punten na te gaan.

• 1.Is de gebruikte waarde de marktwaarde of de marktwaarde in verhuurde staat?
• 2.Hoe actueel is de waardepeildatum ten opzichte van de huidige datum?
• 3.Betreft de LTV één financieringslaag of de gecombineerde schuld op het pand?
• 4.Op welke rang staat de financiering waarvoor de LTV is berekend?
• 5.Wat gebeurt er met de ratio bij een waardedaling van bijvoorbeeld 10 of 15%?
• 6.Is de taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke, geregistreerde taxateur?

Is 125% dekking hetzelfde als een LTV van 80%?

Rekenkundig wel: € 1,00 financiering tegenover € 1,25 gehanteerde vastgoedwaarde komt overeen met een LTV van 80%. De waardegrondslag, waardepeildatum en rang blijven daarbij bepalend voor de betekenis van dat percentage.

Betekent een lage LTV automatisch een lager risico?

Een lagere LTV geeft doorgaans meer marge bij een waardedaling, maar zegt niets over de rang van de financiering, de actualiteit van de taxatie of de liquiditeit van de vastgoedmarkt op het moment van een eventuele verkoop.

Waarom kan de LTV tijdens de looptijd veranderen zonder dat de lening verandert?

Omdat de waarde van het onderpand kan schommelen. Aangezien de waarde de noemer is in de formule, werkt elke waardeverandering direct door in de LTV, ook als de hoofdsom van de lening ongewijzigd blijft.

• Loan-to-valueDe verhouding tussen de lening en de gebruikte waarde van het vastgoed.
• MarktwaardeHet geschatte bedrag waartegen vastgoed op de waardepeildatum in een zakelijke transactie tussen bereidwillige, onafhankelijke partijen zou kunnen worden overgedragen.
• Marktwaarde in verhuurde staatEen waardering waarbij rekening wordt gehouden met de bestaande verhuursituatie en de daarbij behorende rechten, verplichtingen en kasstromen.
• Eerste of tweede hypotheekrecht: wat is het verschil?De rang van een hypotheekrecht bepaalt in beginsel de volgorde waarin schuldeisers zich op de opbrengst kunnen verhalen. Een tweede hypotheekrecht staat achter het eerste recht en kent daardoor doorgaans een hoger risico.
• De rol van taxatie bij vastgoedfinancieringEen taxatie geeft een professionele waardeschatting op een bepaalde waardepeildatum en onder beschreven uitgangspunten. Het is geen garantie voor de prijs die bij een toekomstige verkoop wordt gerealiseerd.

• Nederlands Register Vastgoed Taxateurs — Reglement Definities (geraadpleegd op 2026-08-04)
• Kadaster — Hypotheekinformatie uit de openbare registers (geraadpleegd op 2026-08-04)

Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.