Marktwaarde in verhuurde staat

De waarde van het pand mét de zittende huurders erin, inclusief hun contracten, huurprijzen en rechten.

Bij de waardering van verhuurd vastgoed maakt het voor de uitkomst verschil of wordt uitgegaan van de situatie zoals die feitelijk bestaat, inclusief huurcontracten en eventuele huurkortingen, of van een fictieve situatie waarin het pand leeg en vrij van huur zou worden verkocht. Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van de eerste, feitelijke situatie.

Deze waardegrondslag houdt onder meer rekening met de hoogte van de contractuele huur ten opzichte van de markthuur, de resterende looptijd van de huurcontracten en het risico dat een huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Liggen de huurprijzen onder de markthuur, dan werkt dat doorgaans drukkend op de waarde in verhuurde staat; liggen ze erboven, dan kan dat de waarde juist verhogen, mits die huur ook op langere termijn houdbaar wordt geacht.

Voor de beoordeling van een loan-to-value bij een verhuurd object is deze grondslag doorgaans de aangewezen maatstaf, omdat die het dichtst aansluit bij de werkelijke situatie waarin het pand zich bevindt en bij de kasstroom waaruit rente wordt betaald.

Een bedrijfspand met een courante huurder op een langlopend contract tegen een marktconforme huur heeft een marktwaarde in verhuurde staat die dicht bij de waarde in lege staat kan liggen. Datzelfde pand met een huurder tegen een fors bovenmarktconforme huur en een kort restant van het contract kan juist een lagere waarde in verhuurde staat hebben, omdat een koper rekening houdt met het risico dat de huur na afloop van het contract daalt.

Bij een gefinancierd, verhuurd object is marktwaarde in verhuurde staat meestal de relevante waardegrondslag voor de loan-to-value en daarmee voor de betekenis van een dekkingspercentage zoals de 125% hypothecaire dekking bij HBNL. Vergelijk daarom altijd expliciet welke waardegrondslag in een taxatierapport is gehanteerd, voordat u een dekkingspercentage interpreteert.

Deze waarde kan lager of hoger liggen dan de waarde in lege staat; het door elkaar gebruiken van beide grondslagen vertekent iedere afgeleide ratio, waaronder de loan-to-value.

Waarom wordt bij verhuurd vastgoed niet gewoon de waarde vrij van huur gebruikt?

Omdat een koper van een verhuurd pand in de praktijk ook de huurder, het contract en de bijbehorende kasstroom overneemt. Marktwaarde in verhuurde staat sluit daarom beter aan bij de feitelijke situatie en bij de kasstroom waaruit een financiering wordt afgelost.

• MarktwaardeHet geschatte bedrag waartegen vastgoed op de waardepeildatum in een zakelijke transactie tussen bereidwillige, onafhankelijke partijen zou kunnen worden overgedragen.
• HuurinkomstenBetalingen die een eigenaar of exploitant ontvangt voor het gebruik van vastgoed.
• Loan-to-valueDe verhouding tussen de lening en de gebruikte waarde van het vastgoed.
• WaardepeildatumDe datum waarop de in een taxatierapport genoemde waarde betrekking heeft.
• De rol van taxatie bij vastgoedfinancieringEen taxatie geeft een professionele waardeschatting op een bepaalde waardepeildatum en onder beschreven uitgangspunten. Het is geen garantie voor de prijs die bij een toekomstige verkoop wordt gerealiseerd.
• Loan-to-value helder uitgelegdDe loan-to-value vergelijkt de hoogte van een lening met de waarde van het onderliggende vastgoed. De ratio is nuttig, maar alleen zo betrouwbaar als de gebruikte waarde en de overige aannames.

• Nederlands Register Vastgoed Taxateurs — Reglement Definities (geraadpleegd op 2026-08-04)
• Nederlands Register Vastgoed Taxateurs — Wel of geen marktwaarde in verhuurde staat (geraadpleegd op 2026-08-04)

Deze uitleg is algemeen van aard. De precieze werking kan per financiering, juridische structuur en documentatie verschillen. Lees voor een concrete belegging altijd het memorandum, de voorwaarden en de overige projectdocumentatie.